400 8877 001長租公寓行業(yè)市場調(diào)研：新一輪“爆雷”中小公寓或面臨較大洗牌和淘汰
時間：2019-10-18 10:52:22 閱讀：4023 整理：廣州市場調(diào)查公司
多家長租公寓出現(xiàn)資金鏈問題 中小公寓或面臨較大洗牌和淘汰
繼樂伽“爆雷”后，又有長租公寓出現(xiàn)資金鏈問題。近期，悅如資產(chǎn)管理有限公司(以下簡稱“悅如公寓”)、杭州德寓科技、國暢房地產(chǎn)代理有限公司都被爆出資金鏈問題。業(yè)內(nèi)人士認為，從整個行業(yè)融資環(huán)境來看，只有頭部公寓企業(yè)能得到銀行和資本的青睞，而中小公寓幾乎無緣融資，同時，長租公寓領域已經(jīng)逐步進入到深水區(qū)，中小公寓或面臨較大的洗牌和淘汰概率。
多家長租公寓遭遇資金鏈問題
據(jù)媒體報道稱，10月8日，悅如公寓發(fā)布公告稱，因面臨巨大的經(jīng)營及資金壓力，已無力維持公司正常經(jīng)營。無獨有偶，據(jù)媒體報道，杭州的德寓科技因為高收低租而導致資金鏈危機。此外，同在杭州的國暢房地產(chǎn)代理有限公司也關門了，不少房東被拖欠了房租，租客交的房租也打了水漂。
市場調(diào)查研究員注意到，2018年以來，長租公寓行業(yè)“爆雷”不斷，寓見公寓、好租好住、愛公寓、優(yōu)租客、愷信亞洲、鼎家公寓、杭州德寓等接連爆出資金鏈問題。截至目前，已有20余家長租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而破產(chǎn)。其中，樂伽公寓的關停，導致南京、蘇州、合肥等地不少房東、房客蒙受損失，引發(fā)外界較多關注。
2015年下半年開始，資本市場進入寒冬，但并不是所有的長租公寓企業(yè)都很寒冷。相反，在這場寒冬中角逐出強者，而這些強者受到資本的大力追捧。
2015年以前是資本市場廣泛投資長租公寓賽道時期。這一時期多數(shù)企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)早期，融資額相對較小，累計總融資額約32.5億人民幣，2015年股權融資爆發(fā)，該年融資事件高達23起。2015年以后長租公寓企業(yè)普遍感覺融資難，在經(jīng)歷了兩年埋頭拼市場份額以后，2018年龍頭企業(yè)股權融資爆發(fā)。2018年該市場的股權融資額高達74億人民幣，是2017年的3.6倍，2019年截至9月股權融資額更是高達114億人民幣。
這背后隱藏的是自如、蛋殼、魔方、城家等龍頭企業(yè)的巨額融資，自如兩輪融資約73.5億人民幣，蛋殼三輪融資6.7億美元(約45億人民幣)，魔方一輪融資3.5億美元(約23.45億人民幣)，城家一輪融資3億美元(約21.3億人民幣)。近兩年的小額早期股權融資極少，即便今年青島微家公寓的天使輪融資也達到5000萬人民幣。
財經(jīng)評論員嚴躍進點評稱，長租公寓資金壓力增大，也說明經(jīng)營預期和市場反應是不一致的，股權轉(zhuǎn)讓某種程度上也是為了防范虧損擴大，這也使得后續(xù)長租公寓企業(yè)需要更加注重房源管理和資金風險。
“高進低出”破壞行業(yè)整體信用
新京報市場調(diào)查研究員注意到，在此次資金鏈出現(xiàn)問題的公寓機構中，跟樂伽公寓一樣，也存在“高進低出”的做法。
所謂“高進低出”模式，即以高于市場價拿房，給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金為半年，甚至一年。如果租客想月付，租金價格就高，因此，不少租客因便宜，便選擇半年租甚至一年租。
“‘高進低出’模式正破壞著行業(yè)整體信用。”房東東創(chuàng)始人全靂指出，“高進低出”與租金貸一樣，是典型的利用資金池，運營長租公寓的做法。這一模式，無形中會放大杠桿，由于缺少風險控制，一旦企業(yè)經(jīng)營管理失誤，最終會導致房東、租客嚴重損失。
此外，悅如公寓則是另一種模式。賺取差價為盈利的模式也存在風險，隨著房租的下跌，發(fā)展空間越來越小。悅如公寓也稱無力維持1600套房源的運營成本和資金壓力，最終只能出售公司。
全靂進一步強調(diào)，目前租賃行業(yè)還缺乏法律化的約束，也沒有押金保障制度，或擔保金制度。這也就意味著，企業(yè)倒閉了，對租客、房東而言，還缺乏相關保障。因此，全靂呼吁，“必須對這個行業(yè)里的黑中介和黑二房東，進行嚴懲。”
在業(yè)內(nèi)看來，現(xiàn)階段，缺少對公寓經(jīng)營者約束力，是行業(yè)滋生不良企業(yè)的主要原因。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會趙慶祥建議，“盡快出臺住房租賃條例，租賃行業(yè)必須通過立法建立準入門檻。”
作為一種新興業(yè)態(tài)，長租公寓的痛點在于“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”，到目前為止，尚無企業(yè)能給出清晰的盈利模式。自我造血功能不足，長租公寓只能靠外部輸血，不斷融資，尤其是在急于擴張規(guī)模的起步和發(fā)展階段。
全靂認為，從整個行業(yè)融資環(huán)境來看，只有頭部公寓企業(yè)能得到銀行和資本的青睞，而中小公寓幾乎無緣融資，對于缺少持續(xù)競爭力的中小公寓而言，選擇股權轉(zhuǎn)讓或退出，反而是更合適的選擇。
案例：悅如資金危機 租客房租打水漂?
今年4月，劉芳(應受訪租客要求，劉芳為化名)在鄭州金水區(qū)租了河南悅如資產(chǎn)管理有限公司旗下的一套三居室的房子。“9月，我剛交了半年房租，5800元，但是，房東卻說沒有收到房租，今晚就要收回房子。”10月17日劉芳告訴市場調(diào)查研究員。
劉芳說，像她這樣的租客有上千人，他們都是悅如公寓的租客。市場調(diào)查研究員了解到，因資金鏈斷裂將股權轉(zhuǎn)賣給鄭州比遜達美公寓管理有限公司(下稱“鄭州比遜達美”)，然而，由于悅如公寓隱瞞長期拖欠業(yè)主租金和租客押金的事實，鄭州比遜達美現(xiàn)已終止收購。
自悅如公寓陷入經(jīng)營危機以來，很多租客面臨著無家可歸的局面，而房東也面臨著房租收取無門的現(xiàn)狀。
1600套房源，悅如公寓無力維持運營
“部分租客交了房租后發(fā)現(xiàn)門鎖被房東換了，進不去門，還有一部分租客被房東攆走。”劉芳表示，目前，租客已經(jīng)組建了500人的微信群。但是，利益受損的租客遠遠不止這一數(shù)字。公開信息顯示，悅如公寓運營1600套房源。
除了租客，房東也長期被拖欠租金。有房東稱自今年四月后再也沒有收到過租金，悅如已拖欠四個月的房租未付。
據(jù)租客向新京報市場調(diào)查研究員提供的截圖顯示，10月8日，河南悅如公寓所運營的公眾號曾經(jīng)發(fā)出一條公告，然而隨后又刪去。
這條公告顯示，2019年9月，悅如公司的全部股份轉(zhuǎn)讓給比遜達美公司，且已經(jīng)進行相關股權轉(zhuǎn)讓及工商變更手續(xù)。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，公司經(jīng)營管理及房源管理等事宜均由收購方全權負責。
劉芳說：“在此之前，我們沒有接到任何消息，也不知道悅如公寓已經(jīng)資金鏈斷裂了，更不知道它被轉(zhuǎn)賣的消息。”
河南悅如公寓起步于2014年，此前快速擴張，總房源數(shù)量達到1600套，這其中包括分散式房源和主要集中式房源。
悅如公寓董事長王銀偉曾公開表示，目前國內(nèi)大多長租公寓處于微利狀態(tài)，只有通過高效率的管理來盡可能賺取差價。悅如公寓快速地“跑馬圈地”，在前期積累了大量的收房成本和運營成本。
但是，隨著鄭州房租的下跌，這種以賺取差價為盈利模式的發(fā)展空間越來越小。在上述公告中，悅如公寓也稱其無力維持1600套房源的運營成本和資金壓力，最終資金鏈斷裂只能出售公司。
接盤方稱已終止收購
10月16日，新京報市場調(diào)查研究員以租客的身份聯(lián)系上河南悅如公寓的相關負責人，其表示：“悅如公寓目前已經(jīng)被新的公司收購了，房租問題需要聯(lián)系新的公司。”同時，這位負責人也表示自己目前已經(jīng)從悅如公寓離職。
但是此前傳出的收購方鄭州比遜達美公司，已于10月11日發(fā)布公告稱：“河南悅如資產(chǎn)管理有限公司在2019年8月、9月拖欠業(yè)主房租、租戶押金、且對我公司惡意隱瞞;在各位業(yè)主、租戶要求其退款的事件爆發(fā)后，河南悅如資產(chǎn)管理有限公司原股東擅自以河南悅如資產(chǎn)管理有限公司名義單方發(fā)布公告，惡意將公司債務矛頭指向我公司，嚴重影響了我公司的正常運轉(zhuǎn)。
且此次欠付租金、押金的業(yè)主、客戶直接涉及我公司意向收購的1600套房源，已嚴重影響了公司信譽，造成該房源后期無法完成收購，致使我公司收購目的無法實現(xiàn)。”河南悅如公寓已經(jīng)陷入經(jīng)營困局，新的接盤方又終止收購，那么，租客和房東的利益損失該如何彌補?據(jù)當?shù)孛襟w報道，目前，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局已經(jīng)介入，其相關負責人稱“已經(jīng)在積極處理此案件，一有進展將會及時公布”。同時，鄭州市信訪局也已經(jīng)受理，專門設立了針對悅如公寓租客的工作組。
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